Reference
개요
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 부동산 보유자가 그 해 12월에 납부 한다. 계산법이 정책이 바뀜에 따라서 매우 복잡하게 바뀌어서 혼란스러운데, 특히 다른 재산세와 다르게 인별과세가 일부 항목에 한해서 적용된다는 점이 있다. 기본적인 과세 방법은 아래 식을 따른다.
$종합부동산세 = 과세 표준 × 세율$
과세 표준
과세 표준의 기본 계산법은 아래와 같으며 기본적으로 용도에 따라서 분리하여 과세 한다.
$[\sum_{}^{} (공시가격 × (1-감면율)) - 공제금액)] × 공정시장가액비율$
주택의 종부세를 계산함에 있어서 중요한 것은 아래와 같으며, 정부 정책에 따라서 고정인 것과 변동이 있는 것으로 구분된다.
- 인별 과세(고정): 인당 보유한 주택 수와 공시가격의 합산이 중요하다.
- 공제 금액(변동): 공제금액은 기본 6억, 1세대 1주택 단독명의 경우 11억으로 공제 금액이 중가한다.
- 공정시장가액 비율(변동): 현재는 60%이나 정책에 따라서 가장 쉽게 변하는 것으로 2021년에는 95%였다.
인별 과세와 유일하게 무관한 항목이 공제 금액으로 이는 가구별 1주택 여부가 중요하다.
2022년 1세대에 1주택 단독 명의에 한해서 14억까지 증가시킨다는 이야기가 있지만 확정은 아니다.
공동명의
종부세 전세를 위해서 공동 명의로 할 경우가 많았다. 이유는 기존에는 공제 금액이 1세대 1주택 단독명의의 경우 11억9억, 1세대 1주택 부부 공동명의의 경우 각각 6억 해서 12억을 공제 받을 수 있었다.
2021년 부터 단독명의의 경우 11억으로 증액되면서 공동명의의 혜택이 상대적으로 크게 줄었다.
계산 예시
즉 감면율이 없는 상태에서 12억 공시지가의 주택의 경우 아래와 같다.
- 단독명의 과세표준 = $[12 - 11 = 1억] × 공정시장가액비율$
- 공동명의의 과세표준 = $[12/2 - 6 = 0억] × 공정시장가액비율$ 즉 공동명의의 경우 과세가 되지 않는다.
다만 2023년 부터 기본공제 금액도 9억으로 증액한다는 기조를 발표하였다. 따라서 국회를 통과하면 18억까지 세금이 없을 것으로 예상된다.
세율
세율 산성에 있어서 가장 중요한 것은 인별 다주택 여부 이다.
즉, 2주택을 가지고 있는 경우 부부 개별 명의로 하면 인별 1주택이기 때문에 중과세 대상에서 제외되지만, 공동명의로 할 경우 인별 다주택이 되어서 세율이 중과된다.
따라서 공동명의로 할 경우 공제금액에서 유리하고 개별 명의로 할 경우 중과세에서 유리하다.
계산 예시
만약 공시지가 20억 상당의 주택이 2개 있는 경우 대략적인 다음과 같다.
- 개별 명의: $[20 - 6 = 14억] × 0.6(공정시장가액) × 1.2(세율) × 2 (2채)$ = 약 2000만원
- 공동 명의: $[20 - 6 = 14억] × 0.6(공정시장가액) × 2.2(세율) × 2 (2명)$ = 약 3700만원
극단적으로 4인가족이 20억 1채 10억 2채를 가지고 있을 경우는 20억 물건에 대해서 2인 공동명의 10억 물건에 대해서는 각각 개별 명의로 진행 하는 것이 바람직하다. 이에 최근 증여가 크게 급증한 것이다.
- 20억 물건: $[10 - 6 = 4억] × 0.6(공정시장가액) × 0.6(세율) × 2 (2명)$ = 약 288만원
- 10억 물건: $[10 - 6 = 4억] × 0.6(공정시장가액) × 0.6(세율) × 2 (2채)$ = 약 288만원
즉, 자산 배분을 어떻게 하느냐에 따라서 세금이 수천만원, 수억원 차이날 수 있다.
과세 표준 구간별 세금 및 제산새 중복분등이 고려해야 정확하다. 개념을 이해하기 위해서 간략화 한다. 실제는 저것의 약 70% 수준일 것이다.
