전세퇴거자금대출 규제의 구조적 변화와 시장 영향 분석: 2025년 6.27 대책을 중심으로
전세퇴거자금대출 규제의 구조적 변화와 시장 영향 분석: 2025년 6.27 대책을 중심으로
1. 서론: 한국 부동산 금융 시장의 패러다임 변화와 규제의 이중성
2023년부터 이어진 ‘역전세(Reverse Jeonse)’ 난과 2025년 상반기 수도권 주택 시장의 국지적 과열은 한국 금융 당국에게 전례 없는 딜레마를 안겨주었습니다.
한편으로는 가계부채의 폭발적 증가를 억제해야 한다는 거시 건전성(Macro-prudential)의 당위성이 존재하고, 다른 한편으로는 전세 가격 하락으로 인해 보증금을 돌려주지 못하는 임대인과 그로 인해 주거 불안에 직면한 임차인을 보호해야 한다는 미시적 구제(Micro-relief)의 필요성이 상충하고 있기 때문입니다.
본 보고서는 이러한 정책적 딜레마가 정점에 달했던 2025년 6월 27일 부동산 대책(이하 ‘6.27 대책’)을 기점으로, 전세퇴거자금대출(전세보증금 반환대출) 규정이 어떻게 세분화되고 재편되었는지를 심층적으로 연구하였습니다.
특히, 시장 참여자들에게 큰 혼란을 야기했던 ‘계약 체결일’ 기준의 차등 적용 방식과, 1주택자에 대한 대출 한도 규제, 그리고 역전세 대책의 상시화 과정을 면밀히 분석함으로써, 임대인과 임차인, 그리고 금융기관이 직면한 새로운 규제 환경의 실체를 규명하고자 합니다.
2. 6.27 대책 이전의 규제 환경: 역전세 위기와 한시적 완화의 시작
2.1 2023년 7월 역전세 반환대출 규제 완화의 도입
정부는 2023년 7월 27일, ‘2023년 하반기 경제정책방향’의 후속 조치로 전세보증금 반환 목적의 대출 규제를 한시적으로 완화했습니다. 이 조치의 핵심은 차주의 상환 능력을 평가하는 지표를 기존의 DSR(총부채원리금상환비율) 40%에서 DTI(총부채상환비율) 60%로 변경하는 것이었습니다.
- DSR 규제의 한계: DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 차주의 모든 대출 원리금을 연소득으로 나누어 산출합니다. 이미 대출이 있는 다중채무자인 임대인은 추가 대출이 사실상 불가능했습니다.
- DTI 적용의 효과: DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타 대출의 이자 상환액만을 반영합니다. 따라서 원금 상환 부담이 제외되는 기타 대출이 많은 임대인의 경우 대출 한도가 획기적으로 늘어나는 효과가 있었습니다.
3. 2025년 6.27 대책: 규제의 분기점과 ‘이중 트랙’ 전략
2025년 상반기, 수도권 주택 가격 반등과 가계부채 급증에 대응하기 위해 정부는 ‘전면적 규제 강화’ 대신 ‘신규 투기 수요 차단’과 ‘기존 실수요자 보호’를 분리하는 이중 트랙(Two-track) 전략을 채택했습니다.
3.1 6.27 대책의 핵심: ‘계약일’ 기준의 차등 적용
6.27 대책은 대출 신청일이 아닌 ‘임대차 계약 체결일’을 기준으로 규제 적용 여부를 가르는 방식을 도입했습니다. 이는 정책 발표 이전 계약자의 신뢰 이익을 보호하기 위한 조치입니다.
| 구분 | 2025년 6월 27일 이전 계약 체결분 | 2025년 6월 28일 이후 계약 체결분 |
|---|---|---|
| 규제 적용 기준 | 종전 규정 적용 (완화된 기준) | 강화된 6.27 대책 적용 |
| LTV 한도 | 최대 70% 유지 (지역별 차등) | 규제지역 등 40%로 강화 |
| 1주택자 한도 | 기존 한도 적용 (차액 범위 내 등) | 1억 원으로 제한 (수도권 1주택자) |
| 대환대출 LTV | 기존 LTV 70% 유지 (증액 없을 시) | 원칙적 강화 (단, 예외 인정 확대) |
| 핵심 목적 | 기존 계약자 보호 및 역전세 방어 | 갭투자 방지 및 가계부채 총량 관리 |
3.2 수도권 1주택자에 대한 퇴거자금 ‘1억 원 한도’ 신설
정부는 갭투자를 원천 차단하기 위해, 6월 28일 이후 체결된 임대차 계약의 보증금을 반환하기 위한 대출의 경우, 1억 원을 초과하여 대출받을 수 없도록 상한선을 설정했습니다.
- 배경: 1주택자가 전세보증금 반환을 빌미로 과도한 대출을 받아 투기에 활용하는 것을 방지
- 영향: 보증금 차액이 1억 원을 넘는 경우 임대인은 초과분을 자기 자본으로 충당해야 함
3.3 규제 지역 확대와 LTV 40%의 적용
서울 전역과 경기 12개 지역이 규제 지역으로 묶이면서, 6.27 이후 계약 건에 대해서는 기본 LTV가 70%에서 40%로 대폭 축소되었습니다.
4. 상세 규정 심층 분석: DSR, DTI, LTV의 역학 관계
4.1 차주별 적용 규제 매트릭스
6.27 대책 이후 차주 유형과 계약 시점에 따라 적용되는 규제는 다음과 같습니다.
| 차주 유형 | 계약 시점 | 적용 LTV | 적용 상환비율 지표 | 대출 한도 특이사항 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택자 (수도권) | ‘25.6.27 이전 | 70% | DTI 60% (역전세 반환 시) | 보증금 차액 범위 내 (최대 LTV까지) |
| 1주택자 (수도권) | ‘25.6.28 이후 | 40% | DSR 40% (원칙) | 최대 1억 원 제한 |
| 다주택자/임대사업자 | ‘25.6.27 이전 | 규제지역 LTV | RTI 1.0배 (완화) | 역전세 반환 목적에 한함 |
| 다주택자/임대사업자 | ‘25.6.28 이후 | 규제지역 LTV | RTI 1.25~1.5배 (정상) | 강화된 규제 적용 |
4.2 DSR 면제와 DTI 60% 적용의 함의 (역전세 특례)
특례의 핵심은 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하여 대출 한도를 늘려주는 것입니다. 금융위원회는 이 특례를 2025년 11월, 일몰 규정을 삭제하고 상시 제도화하기로 결정했습니다.
4.3 RTI (임대업이자상환비율)의 변화
임대사업자의 경우 역전세 반환 목적에 한해 RTI 1.0배로 기준을 낮췄습니다. 이는 임대소득이 이자비용과 같기만 해도 대출을 허용해주는 조치입니다.
5. 행정적 안전장치와 의무 사항: ‘먹튀’ 방지와 세입자 보호
5.1 대출금의 ‘임차인 직접 지급’ 시스템
대출금은 임대인의 계좌가 아닌 임차인의 계좌로 직접 송금하는 것을 원칙으로 합니다. (임대인이 이미 반환한 경우 증빙 후 수령 가능)
5.2 특례 전세금 반환보증 가입 의무
역전세 반환대출을 이용한 임대인은 후속 세입자 보호를 위해 반드시 ‘특례 전세금 반환보증(특례보증)’ 상품에 가입해야 합니다. 미가입 시 대출금 전액이 회수될 수 있습니다.
5.3 실거주 의무와 모니터링
자가 거주를 위해 퇴거자금대출을 받는 경우 보증 가입 의무 대신 실거주 의무가 부과됩니다.
- 요건: 대출 실행 후 1개월 이내 전입, 최소 2년 이상 실거주
- 위반 시: 대출금 회수 및 향후 3년간 주택 관련 대출 금지
6. 6.27 대책이 초래한 시장의 구조적 변화와 파급 효과
6.1 ‘갭투자’의 종말과 소유권 이전 조건부 대출 금지
‘소유권 이전 조건부 전세자금대출’이 전면 금지되면서, 전세 대출금으로 매매 잔금을 치르는 무자본/소자본 갭투자의 고리가 끊어졌습니다.
6.2 전세의 월세화(Wolse-fication) 가속
대출 규제 강화로 임대인들이 보증금을 낮추고 월세를 받는 ‘반전세’ 혹은 ‘월세’ 전환을 선호하게 되었습니다. 서울 아파트 월세수급지수는 공급 부족을 나타내며, 강남구에서는 월세 매물이 전세 매물을 추월했습니다.
6.3 ‘정책 지그재그’에 따른 시장 불신
규제 강화(6.27)와 완화(역전세 특례 상시화)가 혼재되면서 시장의 불확실성이 커졌습니다. 특히 특정 날짜(6.27) 기준으로 대출 한도가 급변하며 형평성 논란과 현장의 혼란이 발생했습니다.
7. 주요 이슈별 심층 탐구
- 대환대출 규제 완화: 당초 강화된 LTV 40% 적용 방침에서 후퇴하여, “증액 없는 대환대출”에 대해서는 기존 LTV 70%를 유지하기로 지침이 수정되었습니다.
- 역전세 반환대출 상시화 (2025.11): 금융위는 역전세 반환대출 규제 완화의 일몰 기한을 폐지하여 상시 안전망으로 정착시켰습니다.
- 비아파트 기피 현상: 6.27 대책의 ‘조이기’는 아파트 갭투자를 타깃으로 하지만, 역전세 ‘풀기’는 주로 빌라 등 비아파트 구제에 초점이 맞춰진 이중적 시장 접근이 이루어지고 있습니다.
8. 결론 및 시사점
2025년 6.27 부동산 대책은 한국 부동산 금융이 ‘무제한적 레버리지’에서 ‘관리된 유동성’으로 전환됨을 시사합니다.
- 규제의 이중 구조화: 시장은 ‘6.27 이전 계약(구명조끼)’과 ‘6.27 이후 계약(강력한 족쇄)’ 집단으로 양분되었습니다.
- 전세 제도의 위축: 갭투자 봉쇄와 대출 한도 축소는 전세 매물 감소와 월세화를 가속화할 것입니다.
[제언]
- 임대인: 신규 계약 시 퇴거자금대출 한도(1억 원 등)를 고려하여