[부동산 Insight] 11월 수도권 부동산 시장 분석
“정책의 역설(Paradox of Policy)” 2025년 11월 수도권 부동산 시장을 관통하는 키워드입니다. 정부의 강력한 ‘10·15 부동산 안정화 대책(LTV 40% 축소, 전세 DSR 도입)’이 시장에 찬물을 끼얹을 것이라는 전통적인 경제학적 예측은 빗나갔습니다.
오히려 유동성은 핵심 입지로 쏠리며 서울 상급지는 신고가를 갱신하고, 외곽은 소외되는 ‘초양극화(Super-Polarization)’ 현상이 뚜렷해졌습니다. 데이터를 통해 11월 시장의 진실을 파헤쳐 봅니다.
1. 📈 종합 시장 동향: 서울 중심의 독주 체제
11월은 ‘서울 공화국’ 현상이 정점에 달한 시기였습니다. 전국 주택 매매가격지수는 0.24% 상승에 그친 반면, 서울은 무려 0.77% 상승하며 전국 평균을 3배 이상 상회했습니다.
- 서울 누적 상승률(YTD): 8.04% (2006년 이후 19년 만에 최고치 경신 전망)
- 수도권 상승률: 0.45%
- 지방 상승률: 0.04%
특히 서울의 연간 상승률은 지난 집값 급등기(2018년, 2021년)의 수치를 이미 넘어섰으며, 이는 현재 장세가 일시적 반등이 아닌 거대한 추세적 상승 국면임을 시사합니다.
2. 🗓️ 주간 흐름 분석: 규제 내성 확보
10·15 대책 직후인 월초에는 관망세가 있었으나, 3주 차에 접어들며 시장은 규제에 내성을 갖고 다시 상승 폭을 키웠습니다.
| 구분 | 11월 1주차 | 11월 3주차 | 흐름 분석 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 0.1%대 후반 | 0.20% | 38주 연속 상승, 상승폭 재확대 |
| 경기 | - | 0.11% | 서울 온기 확산, 1기 신도시 강세 |
| 인천 | - | 0.04% | 상대적 보합세 유지 |
3. 🏆 지역별 상세 분석: ‘똘똘한 한 채’의 쏠림
대출 규제가 강화되자 현금 동원력이 있는 자산가들은 확실한 자산인 ‘강남 3구’와 ‘준강남’으로 몰렸습니다. 반면 LTV 규제의 타격을 직접 받은 서울 외곽 지역은 상승 소외가 뚜렷했습니다.
① 강남 3구: 규제 무풍지대
LTV 40% 규제는 중산층의 진입 장벽만 높였을 뿐, 자산가들의 진입은 막지 못했습니다.
- 송파구 (YTD 19.78%): 서울 전체 상승률 1위. 잠실 주공 5단지 등 재건축 호재와 대단지 실거주 수요로 주간 상승률 0.53%를 기록했습니다.
- 강남구 (YTD 12.90%): 10월 한 달에만 1.58% 폭등하며 대책 발표 직후 가장 강한 탄력을 보였습니다.
- 서초구 (YTD 13.20%): 반포 자이 등 랜드마크 단지의 신고가 경신이 이어졌습니다.
② 경기도: 1기 신도시와 서울 접근성
- 성남 분당구 (+3.81%): 11월 한 달간 경이적인 상승률을 기록했습니다. 재건축 선도지구 지정 기대감으로 매물이 자취를 감췄습니다.
- 과천(+2.00%) / 하남(+2.18%): 서울 생활권으로서 강한 상승세를 보였습니다.
- 평택(-0.12%): 반면 외곽 지역은 하락세를 보이며 경기도 내에서도 극명한 온도 차를 드러냈습니다.
③ 서울 외곽 (노·도·강)
- 노원(YTD 1.76%), 강북(YTD 0.93%): 연간 상승률이 1%대에 머물렀습니다. 대출 의존도가 높은 지역 특성상 LTV 규제의 타격을 가장 크게 입었습니다.
4. 📉 전세 시장: 매매가를 밀어 올리는 뇌관
매매 대기 수요가 전세로 머물고, 전세 대출 DSR 규제로 인한 월세화가 진행되면서 전세 가격이 강세를 보이고 있습니다.
- 서울 전세 변동률: +0.51% (상승 탄력 지속)
- 수도권 전세 변동률: 경기 +0.42%, 인천 +0.38%
- 특징: 하남(+0.41%), 수원 영통(+0.34%) 등 정주 여건 우수 지역의 전세난이 심화되고 있습니다.
5. 💡 시장 심리 및 향후 전망
가장 놀라운 점은 시장 참여자들의 심리 변화입니다. 규제 직후 위축되었던 심리가 ‘V자 반등’에 성공했습니다.
- 서울 주택사업경기전망지수: 71.7(10월) → 95.0(11월) (무려 23.3p 폭등)
- 전망: 사업자들은 “정부 규제 = 인기 지역 인증”으로 받아들이며 서울 시장의 상승세가 꺾이지 않을 것으로 확신하고 있습니다.
Editor’s View: 2025년 11월은 정부의 규제 의지보다 시장의 상승 압력(유동성, 공급 부족 공포)이 더 강력함을 증명한 달입니다. 특히 2026년 입주 물량 부족이 예고된 상황에서, 핵심지 위주의 ‘불장’은 당분간 지속될 가능성이 높습니다. 무주택자라면 청약이나 외곽보다는, 다소 무리해서라도 핵심지로 진입하려는 전략이 유효해 보입니다.