2025년 종합부동산세 완전 정복: 계산법부터 2026년 다주택자 규제 변화까지
12월은 종합부동산세(종부세) 납부의 달입니다. 세금 고지서를 받고 “생각보다 많이 나왔네?” 혹은 “계산이 어떻게 된 거지?” 궁금해하시는 분들이 많으실 텐데요.
복잡한 세법, 핵심만 콕 집어 정리해 드립니다. 종부세 계산 방법(예제 포함)과 다가오는 2026년 다주택자 관련 주요 변동사항, 그리고 놓치지 말아야 할 절세 전략까지 확인해 보세요.
1. 2025년 종부세, 누가 내나요? (과세 기준)
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택과 토지를 소유한 사람에게 부과됩니다. 모든 주택 소유자가 내는 것은 아니며, 공시가격 합계액이 공제 금액을 초과할 때만 부과됩니다.
✅ 기본 공제 금액 (과세 기준선)
- 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시
- 다주택자: 공시가격 9억 원 초과 시
- 부부 공동명의: 각각 9억 원씩, 합산 18억 원까지 공제
💡 참고: 공시가격은 보통 시세의 70% 내외입니다. 따라서 1세대 1주택자의 경우, 실거래가 약 16~17억 원 수준의 아파트까지는 종부세가 나오지 않거나 미미할 수 있습니다.
2. 종부세 계산 방법 & 실전 예제 🧮
세금 계산이 복잡해 보이지만, 기본 구조를 알면 대략적인 금액을 예측할 수 있습니다.
📌 계산 공식
기본 원리는 공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 ‘과세표준’을 만드는 것입니다.
납부세액 = [(공시가격 합계 - 기본 공제액) × 60% × 세율] - 공제세액(재산세 등)
🔍 [예제] 서울 아파트 1채 보유 김철수 씨의 경우
- 상황: 1세대 1주택자 (단독 명의)
- 보유 주택: 공시가격 15억 원 아파트
STEP 1. 과세표준 구하기 공시가격에서 1세대 1주택 기본 공제액(12억 원)을 뺍니다.
- 15억 - 12억 = 3억 원
여기에 공정시장가액비율 60%를 곱합니다.
- 3억 × 0.6 = 1억 8,000만 원 (과세표준)
STEP 2. 세율 적용하기 과세표준 1.8억 원은 3억 원 이하 구간이므로, 최저 세율인 0.5%가 적용됩니다.
- 1억 8,000만 원 × 0.5% = 90만 원
STEP 3. 최종 납부액 산출 여기서 90만 원을 다 내는 것이 아닙니다. 이미 납부한 재산세 중복분을 빼주고, 고령자나 장기보유자라면 세액공제(최대 80%)를 적용합니다.
- 최종 예상 납부액: 재산세 공제 등을 고려하면 약 40~50만 원 선이 됩니다.
3. 2026년, 다주택자 세금 확 바뀐다? (변동사항 전망) 📉
정부는 부동산 세제를 ‘징벌적 과세’에서 ‘합리적 과세’로 되돌리는 작업을 진행 중입니다. 2025년 세법 개정 논의를 거쳐 2026년에 적용될 것으로 예상되는 핵심 변화는 다음과 같습니다.
① 다주택자 중과세율 폐지 (핵심)
- 현행: 3주택 이상 보유 시 최고 5.0%의 높은 중과세율이 적용됩니다.
- 변경(안): 주택 ‘수’가 아닌 주택 ‘가격’ 합계에 따라 세금을 매기는 단일 세율 체계로 개편을 추진합니다.
- 이렇게 되면 다주택자라 하더라도 저가 주택을 여러 채 가진 경우 세금 부담이 확 줄어듭니다.
② 종부세 폐지 및 재산세 통합 논의
- 장기적으로는 종부세를 폐지하고 지방세인 재산세에 통합하려는 논의가 활발합니다.
- 2026년에 당장 폐지되지 않더라도, 다주택자에게 가해지던 불이익을 최소화하는 방향(세부담 상한 완화 등)은 유지될 전망입니다.
요약: 2026년은 다주택자에게 ‘세금 폭탄’의 공포가 사라지는 원년이 될 가능성이 큽니다. 투자 전략을 세울 때 주택 수보다는 ‘똘똘한 한 채’ 혹은 ‘전체 자산 가치’가 중요해집니다.
4. 합법적으로 세금을 줄이는 절세 꿀팁 💰
세법이 완화되어도 절세는 필수입니다.
1. 부부 공동명의가 유리할까?
- 공시가격 합계가 12억 원을 넘고 18억 원 이하라면 부부 공동명의가 무조건 유리합니다. (인당 9억씩 총 18억 공제 가능)
- 단, 한 사람이 고령이거나 장기보유 공제를 많이 받을 수 있다면 단독 명의가 더 나을 수도 있습니다. 매년 9월 ‘특례 신청’을 통해 유리한 쪽을 선택하세요.
2. 과세기준일 ‘6월 1일’의 법칙
- 부동산 매도 시: 잔금을 6월 1일 이전에 받으세요. (매수자가 세금 부담)
- 부동산 매수 시: 잔금을 6월 2일 이후에 치르세요. (매도자가 세금 부담)
- 단 하루 차이로 1년 치 세금이 결정됩니다.
3. 일시적 2주택 & 상속 주택 활용
- 이사나 상속으로 인해 주택 수가 늘어난 경우, 일정 기간 주택 수 산정에서 제외해 주는 특례가 있습니다. 관할 세무서에 반드시 신고 현황을 확인해야 합니다.
마치며
종합부동산세는 매년 정책에 따라 변동 폭이 큰 세금입니다. 특히 2026년 다주택자 중과 폐지 흐름은 부동산 투자 전략에 큰 영향을 미칠 것입니다. 무작정 매도하기보다는 개정되는 세법을 꼼꼼히 살피며 대응하시길 추천합니다.
본 포스팅은 정보 제공을 목적으로 하며, 정확한 세액 계산 및 신고는 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.
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