🚨 2026년 부동산 세금 대격변: 전세 준 2주택자도 세금 냅니다 (고가주택 보유자 필독)

“2주택자는 월세만 아니면 세금 없다?” 지금까지는 이 말이 정석처럼 통했습니다. 하지만 2026년부터는 옛말이 됩니다.

정부의 세법 개정안에 따라, 2026년부터는 일정 기준을 초과하는 ‘고가 2주택자’의 경우 전세 보증금에 대해서도 세금(간주임대료)을 내게 됩니다.

오늘은 2026년부터 달라지는 2주택자 전세금 과세 기준(일명 ‘더블 12억 룰’)을 완벽하게 분석해 드립니다.

2026년부터 변경되는 2주택자 전세 보증금 종합소득세 과세 정리

1. 제도 변경 개요

2026년 귀속분부터, 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 2채 보유한 2주택자도 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상이 됨.
그동안 2주택자는 전세만 있는 경우 과세되지 않았으나(월세 없는 순수 전세), 2026년부터는 요건 충족 시 전세도 과세됨.

출처:

• 한국경제: https://www.hankyung.com/article/2023121062881
• 디지털세정신문 TaxTimes: https://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=264873
• 국세청 간주임대료 안내: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7681&mi=2249
• 뉴스스페이스: https://www.newsspace.kr/news/article.html?no=7642

2. 과세 대상 요건 (2026년부터)

아래 요건을 모두 충족해야 전세보증금 간주임대료가 과세됨.

항목	요건
보유 주택 수	부부 합산 2주택
주택 기준시가	두 주택 모두 12억 원 초과 고가주택
전세보증금	두 주택의 보증금 합계가 간주임대료 계산 대상
예외	소형주택(전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 이하)은 2026.12.31까지 과세 제외

출처:

• 한국경제
• 국세청(소형주택 특례)

3. 간주임대료 계산 공식

국세청 공식 계산식:

간주임대료 = (보증금 적수 – 공제금액) × 60% × (1/365) × 정기예금 이자율 – 실제 금융수익

• 보증금 적수: 보증금 × 임대일수
• 공제금액:
  • 기존: 3주택 이상은 3억 공제
  • 2026년 고가 2주택자는 “보증금 합계 중 일정 금액 공제” 형태로 적용 (정부안 기준)
• 정기예금 이자율: 국세청 고시(최근 기사 기준 약 3.1~3.5%)
• 금융수익 공제: 보증금으로 실제 이자 수익이 있으면 간주임대료에서 차감 가능

예시(기사 기준): 보증금 15억 원 고가 2주택 → 간주임대료 약 2,232만원 수준
출처: 뉴스스페이스(2025)

4. 적용 시점

• 2026년 1월 1일 이후 발생하는 보증금 및 임대기간부터 적용
• 실제 신고는 2027년 5월 종합소득세 신고 시 반영

출처: 한국경제

5. 핵심 요약

• 과거: 2주택 전세 → 대부분 비과세
• 2026년부터: 고가 2주택(각 12억 초과) + 전세보증금 → 간주임대료 과세
• 소형주택은 2026년까지 예외
• 월세가 없어도 세금 발생 가능
• 보증금 규모가 클수록 간주임대료도 증가
• 실제 금융수익(이자) 존재 시 차감 가능

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6. 출처 전체 모음

• 한국경제: https://www.hankyung.com/article/2023121062881
• 디지털세정신문 TaxTimes: https://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=264873
• 국세청 간주임대료 안내: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7681&mi=2249
• 뉴스스페이스: https://www.newsspace.kr/news/article.html?no=7642
• 문화뉴스(간주임대료 공제 및 계산 보도): https://www.mhns.co.kr/news/articleView.html?idxno=577432

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