다주택자로 2025 부동산 정책을 겪어보니

게시 2025/12/11 업데이트 2026/04/18

By wakenhole

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정책이 많아질수록 움직임이 없어진다

서울, 분당 쪽 부동산에 관심이 많아서 몇 채를 보유하고 있다. 2025년 한 해는 정책 변화가 유난히 많았는데, 막상 당사자 입장에서 보면 할 수 있는 게 별로 없는 한 해이기도 했다.

가장 직접적으로 체감한 건 토지거래허가제다.

서울 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 해당 지역 물건은 팔고 싶어도 사실상 팔기가 어렵다. 구청 허가를 받아야 하고, 실거주 요건도 맞춰야 하고, 절차가 복잡해지니 매수자도 선뜻 나서지 않는다. 거래량이 줄어드는 게 눈에 보인다.

2025년 10월 발표된 10.15 대책 이후 규제가 한층 강화됐다.

대출 규제가 가장 직접적이다. 다주택자는 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적 대출이 사실상 전면 불가다. 갈아타거나 추가 매입을 하려면 현금이 있어야 한다는 얘기다.

양도세 중과 한시 배제는 2026년 5월까지 연장된 건 그나마 다행이다. 팔고 싶은 물건이 있다면 이 기간 안에 정리하는 게 유리하다. 단, 토지거래허가구역이 아닌 물건 기준이다.

분당의 경우 수정구, 중원구가 규제지역에 포함되면서 상황이 복잡해졌다. 과천, 광명 등도 마찬가지다.

불편한 것만 있는 건 아니다.

재건축 규제 완화는 오래된 아파트를 보유한 입장에서 긍정적이다. 2025년 6월부터 준공 30년 초과 아파트는 안전진단 없이 재건축 추진이 가능해졌다. 사업 기간이 최대 3년까지 단축될 수 있다는 건, 재건축 기대감이 있는 물건에는 호재다.

종부세 기준도 1세대 1주택자 기준 12억 원까지 공제가 유지되고 있고, 인구 감소 지역 물건은 세제 혜택도 있다. 다만 다주택자에게는 해당 사항이 제한적이다.

토지거래허가구역에 묶인 물건은 당분간 보유 유지 외에 선택지가 없다. 억지로 매도 시도를 해봤자 절차도 복잡하고 매수자도 없다.

대신 규제 밖 지역, 혹은 재건축 기대감이 있는 노후 아파트 쪽으로 관심을 돌려보고 있다. 30년 이상 된 단지 중 입지가 좋은 곳은 재건축 규제 완화로 가치가 올라올 여지가 있기 때문이다.

분당 쪽은 GTX-A 개통 이후 수요가 어떻게 움직이는지를 계속 지켜보고 있다.

2025년 부동산 정책은 방향이 명확하다. 거래를 줄이고, 실수요자 중심으로 재편하겠다는 것이다. 다주택자 입장에서는 움직이기 불편한 환경이 계속되고 있다.

토지거래허가제가 언제 해제될지 모르는 상황에서, 당분간은 보유 전략을 유지하면서 재건축이나 규제 완화 흐름을 주시하는 게 현실적인 접근이라고 본다.

본 글은 개인 투자 경험을 바탕으로 작성한 것이며, 투자 조언이 아닙니다. 정책은 수시로 변경될 수 있으니 최신 정보를 확인하세요.